En juillet 2023, une nouvelle loi est entrée en vigueur pour réformer les règles en matière d'expulsion locative. Avec la crise économique, les impayés de loyers ont explosé, entraînant une hausse des procédures d'expulsion. Face à cette situation, le législateur a souhaité rééquilibrer les droits des propriétaires et des locataires. Mais concrètement, qu'est-ce qui change avec cette réforme ? La SCP Rosa-Olivieri-Frauciel, huissiers de justice à Marignane près de Vitrolles et Martigues, vous éclaire sur les principaux apports de ce nouveau texte.
L'expulsion locative est une procédure permettant au propriétaire de mettre fin au bail et de récupérer son logement lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations. Les principaux motifs d'expulsion sont :
Jusqu'à présent, la procédure d'expulsion était longue et complexe. Le bailleur devait obtenir une décision de justice ordonnant l'expulsion, puis faire intervenir un huissier pour délivrer un commandement de quitter les lieux. En cas de refus du locataire, l'expulsion ne pouvait avoir lieu qu'avec le concours de la force publique.
Bon à savoir : En moyenne, il faut compter entre 18 et 24 mois pour mener une procédure d'expulsion à son terme. En 2021, 163 000 jugements d'expulsion ont été prononcés, soit une hausse de 9% par rapport à l'année précédente.
La loi du 27 juillet 2023 apporte plusieurs changements significatifs. La mesure phare est l'obligation d'insérer une clause résolutoire dans tous les baux d'habitation conclus après sa promulgation. Cette clause permet la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations, et notamment en cas de non-paiement des loyers.
Concrètement, si le locataire accumule deux mois de loyers impayés, le propriétaire pourra mettre en œuvre la clause résolutoire par simple lettre recommandée avec avis de réception. Le bail sera alors résilié un mois après la réception de ce courrier, sans qu'il soit nécessaire de saisir le juge.
A noter : Le caractère d'ordre public de la clause résolutoire fait qu'elle s'applique même si le bail prévoit des dispositions contraires. Propriétaire et locataire ne peuvent donc pas y déroger, même d'un commun accord.
Exemple : M. Dupont, locataire, a cessé de payer ses loyers en janvier 2024. En mars, son propriétaire M. Martin lui adresse une mise en demeure de payer sous 1 mois. Sans réaction de M. Dupont, il lui notifie en avril la résiliation du bail par lettre recommandée, en application de la clause résolutoire. Le bail est donc résilié le 31 mai 2024, et M. Martin peut engager une procédure d'expulsion si M. Dupont ne quitte pas les lieux.
Lorsque le bail ne comporte pas de clause résolutoire ou que le motif d'expulsion est autre que les impayés, le propriétaire doit toujours saisir le juge. Mais là encore, la nouvelle loi simplifie la procédure.
Désormais, une seule audience devant le juge suffira pour obtenir un jugement ordonnant l'expulsion, là où il en fallait souvent deux auparavant. De plus, les délais accordés au locataire pour quitter les lieux sont réduits. Il disposera d'un mois après la signification du jugement, contre deux mois auparavant.
Toutefois, la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) pendant laquelle les expulsions sont interdites reste en vigueur. De même, l'expulsion ne peut avoir lieu sans l'intervention d'un huissier, sous peine de lourdes sanctions pour le propriétaire (jusqu'à 3 ans de prison et 30 000€ d'amende).
Bon à savoir : En cas d'occupation sans droit ni titre du logement (squat), le propriétaire peut désormais recourir à une procédure administrative accélérée, sans passer par le juge. Le préfet peut mettre en demeure les occupants de quitter les lieux sous 24h, puis faire procéder à leur expulsion forcée.
Pour les propriétaires, la vigilance est plus que jamais de mise. Il est essentiel de bien sélectionner ses locataires (étude du dossier, demande de garants) et de réagir rapidement au premier impayé (relance, mise en demeure). La souscription d'une assurance loyers impayés peut aussi être judicieuse.
En cas de difficulté, mieux vaut privilégier autant que possible un règlement amiable (échéancier de remboursement de la dette par exemple) avant d'engager une procédure. Et une fois celle-ci enclenchée, il est impératif de respecter toutes les étapes et formalités, en se faisant assister au besoin par un huissier ou un avocat.
A noter : En cas de procédure d'expulsion, le locataire doit permettre la visite du logement et la remise des clés à l'huissier. A défaut, il s'expose à une amende pouvant aller jusqu'à 7 500€.
Côté locataires, il est crucial d'honorer régulièrement ses loyers et charges, et d'entretenir correctement le logement. Attention : avec la nouvelle loi, quelques impayés peuvent rapidement conduire à l'expulsion. En cas de difficulté passagère, il faut en informer le propriétaire sans attendre et solliciter si besoin les aides au logement (CAF, FSL).
En résumé, voici les points clés à retenir sur la nouvelle loi sur l'expulsion locative de 2023 :
En conclusion, la loi de 2023 facilite et accélère la procédure d'expulsion. Mais celle-ci reste un échec pour toutes les parties. Le dialogue et la recherche de solutions amiables doivent primer. Propriétaires et locataires dans la région de Marignane, Vitrolles et Martigues, n'hésitez pas à solliciter la SCP Rosa-Olivieri-Frauciel. Nos huissiers vous assisteront et vous conseilleront avec professionnalisme et humanité dans vos démarches.
