Vous êtes propriétaire bailleur et votre locataire ne paie plus ses loyers ? Cette situation, malheureusement fréquente, peut rapidement devenir un véritable casse-tête. Combien de temps laisser s'accumuler les impayés avant d'entamer une procédure d'expulsion ? Quelles sont les étapes à suivre ? Quels sont vos droits et obligations en tant que bailleur ? Basée à Marignane, près de Vitrolles et Martigues, l'étude d'huissiers de justice SCP Rosa-Olivieri-Frauciel vous guide pour gérer au mieux cette délicate situation, dans le respect du cadre légal.
La loi autorise le bailleur à entamer une procédure d'expulsion dès lors que le locataire accumule deux mois de loyers consécutifs impayés. Cependant, il est important de garder à l'esprit que la procédure peut être longue, parfois plusieurs mois voire plus d'un an. Des délais supplémentaires peuvent en effet être accordés au locataire s'il est de bonne foi.
Par ailleurs, il existe une période pendant laquelle les expulsions sont suspendues, même avec une décision de justice : c'est la trêve hivernale, qui court chaque année du 1er novembre au 31 mars. Ainsi, pour espérer récupérer votre logement avant l'hiver suivant, il est préférable d'entamer les démarches dès le deuxième mois d'impayé.
Prenons l'exemple de Lucie, propriétaire d'un appartement à Vitrolles. Son locataire, Julien, a cessé de payer son loyer de 800€ depuis janvier. En mars, Lucie lui envoie une mise en demeure par huissier. Sans réaction de Julien, elle saisit le tribunal en avril. La décision d'expulsion est prononcée en juin, mais la trêve hivernale empêche son application avant avril de l'année suivante, soit 15 mois après le premier impayé.
Avant d'engager une procédure judiciaire, il est conseillé de tenter de régler le problème à l'amiable. Contactez votre locataire dès le premier loyer impayé pour comprendre sa situation. S'il traverse une difficulté passagère, vous pouvez lui proposer un échéancier pour apurer progressivement sa dette.
Si le locataire ne donne pas suite ou ne respecte pas l'échéancier, vous devrez alors lui adresser un courrier recommandé de mise en demeure, lui enjoignant de régulariser sous peine de poursuites. Ce document, qui conditionne la suite de la procédure, doit impérativement être envoyé par un huissier de justice pour avoir une valeur légale.
Bon à savoir : Le propriétaire peut proposer un protocole d'accord écrit au locataire pour étaler le remboursement de sa dette et éviter l'expulsion. Ce document, signé des deux parties, peut prévoir par exemple le règlement de la moitié du loyer pendant 4 mois pour apurer progressivement les impayés.
Si la phase amiable n'aboutit pas, vous devrez saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. La présence d'un avocat n'est pas obligatoire mais fortement conseillée, surtout si votre bail ne contient pas de clause résolutoire.
Une fois la décision de justice obtenue, l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'après signification d'un commandement de quitter les lieux par un huissier de justice, laissant un délai de 2 mois au locataire pour partir. Passé ce délai, et en dehors de la trêve hivernale, l'huissier pourra procéder à l'expulsion, au besoin avec le concours de la force publique.
A noter : Le locataire peut contester la procédure d'expulsion devant le tribunal en prouvant qu'il a réglé une partie de sa dette ou qu'il est dans une situation précaire. Le juge peut alors accorder des délais supplémentaires, en général de 3 à 24 mois, pour quitter les lieux.
Si le bailleur est en droit d'exiger le paiement des loyers et de récupérer son logement, il doit scrupuleusement respecter la procédure sous peine de sanctions. Tenter d'expulser soi-même son locataire est ainsi passible de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende. Pour limiter le risque d'impayés, il est conseillé de souscrire une assurance Garantie Loyers Impayés (GLI).
De son côté, le locataire a l'obligation de payer son loyer et de quitter les lieux en cas d'expulsion, mais il bénéficie de garanties comme le droit au maintien dans les lieux en l'absence de décision judiciaire. S'il est de bonne foi mais en difficulté, il peut demander des délais de paiement ou saisir le Fonds de Solidarité Logement.
Bon à savoir : En cas de résiliation du bail pour impayés, le locataire reste redevable des loyers jusqu'à la fin du bail ou jusqu'à la relocation du logement. Les frais de procédure et d'intervention de l'huissier sont également à sa charge.
La procédure diffère dans le cas d'un bail commercial : les délais sont plus courts et l'expulsion peut avoir lieu dès le premier impayé en cas de clause résolutoire. Côté logement, si votre locataire bénéficie des aides au logement, vous avez l'obligation de signaler ses impayés à la CAF, qui pourra alors vous verser directement les APL pour couvrir une partie de la dette.
En cas de loyers impayés, obtenir l'expulsion de votre locataire demande du temps, de la rigueur et une bonne connaissance des procédures. Depuis plus de 20 ans, les huissiers de justice de la SCP Rosa-Olivieri-Frauciel, à Marignane, accompagnent les propriétaires de Vitrolles, Martigues et alentours dans leurs démarches de recouvrement de loyers et d'expulsion. Notre équipe vous conseille pour trouver la meilleure stratégie en fonction de votre situation, dans le respect de vos droits et de vos intérêts. N'hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d'une expertise juridique fiable et d'un accompagnement sur-mesure.
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