Saviez-vous que malgré le cadre protecteur de la loi du 6 juillet 1989 pour les locataires, il existe 9 motifs légaux permettant au propriétaire d'obtenir leur expulsion ? Si vous êtes confronté à un locataire indélicat dans la région de Marignane, Vitrolles ou Martigues, la SCP Rosa-Olivieri-Frauciel, huissiers de justice associés, vous éclaire sur vos droits et les procédures à suivre pour expulser votre locataire en toute légalité.
Premier motif invoqué pour expulser un locataire : les impayés de loyers et de charges. Si votre bail comporte une clause résolutoire, un simple commandement de payer délivré par huissier laisse 2 mois au locataire pour régulariser, avant que vous puissiez l'assigner en justice pour constater l'acquisition de la clause et prononcer l'expulsion.
Sans clause résolutoire, une mise en demeure préalable est nécessaire avant d'assigner le locataire au fond. Le juge appréciera alors souverainement la gravité des impayés pour prononcer ou non la résiliation du bail. À noter que vous pouvez réclamer jusqu'à 3 ans d'impayés, même si le locataire a déjà quitté les lieux.
Bon à savoir : en 2021, les impayés de loyers représentaient près de 65% des motifs d'expulsions locatives en France.
Autre obligation légale du locataire : souscrire une assurance habitation garantissant les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, explosion). En cas de défaillance, et si votre bail prévoit une clause résolutoire, un simple commandement d'huissier laisse 1 mois au locataire pour justifier de son assurance, avant que la clause ne soit automatiquement acquise.
Sans clause au bail, le juge prononcera systématiquement la résiliation et l'expulsion, tant ce manquement est grave. Il expose en effet le bailleur à des conséquences financières dramatiques en cas de sinistre.
Nuisances sonores à répétition, problèmes d'hygiène, agressions verbales ou physiques des voisins... Les troubles de jouissance et de voisinage peuvent aussi justifier d'expulser votre locataire, à condition de prouver leur réalité, leur répétition et leur gravité. Les constats d'huissiers seront ici vos meilleurs alliés, en complément de témoignages, mains courantes ou procès-verbaux.
Si votre bail comporte une clause résolutoire visant ce type de trouble, le commandement laissera 1 mois au locataire pour y remédier avant de saisir le juge pour constater son acquisition. Sinon, le juge appréciera souverainement la gravité des faits pour prononcer ou non la résiliation du bail et l'expulsion.
Exemple : Suite à de multiples plaintes de voisins excédés par le tapage nocturne de son locataire, Monsieur X a mandaté notre étude pour réaliser plusieurs constats de nuit. Munis de sonomètres, nos huissiers ont pu caractériser des nuisances sonores dépassant les 70 décibels à des heures indues. Grâce à ces preuves solides, le juge a prononcé l'expulsion du locataire récalcitrant sous 1 mois.
A noter : La procédure d'expulsion pour troubles de jouissance nécessite au moins deux constats d'huissier réalisés à un mois d'intervalle pour caractériser la répétition des troubles.
Autre motif fréquent d'expulsion : la sous-location ou la cession du bail réalisée par le locataire sans votre autorisation écrite expresse. Il s'agit d'un manquement grave justifiant pleinement la résiliation du bail, que vous pouvez invoquer par une simple assignation au fond devant le juge, même sans clause résolutoire.
Parmi les autres motifs légaux d'expulsion, on peut citer :
Bon à savoir : le propriétaire a tout intérêt à établir un état des lieux d'entrée très détaillé, avec photos, pour pouvoir prouver d'éventuelles dégradations ultérieures.
Pour résumer, 9 motifs principaux peuvent donc justifier d'expulser votre locataire, sous réserve de respecter une procédure judiciaire. Pour maximiser vos chances de succès :
Sachez enfin que le locataire bénéficie de protections, comme la trêve hivernale qui suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars, ou la possibilité de demander jusqu'à 3 ans de délais de grâce. S'il quitte les lieux avant la fin de la procédure, vous pouvez demander une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective.
Vous l'aurez compris, expulser un locataire est un parcours semé d'embuches, nécessitant une grande rigueur juridique. La SCP Rosa-Olivieri-Frauciel, huissiers à Marignane intervenant à Vitrolles et Martigues, vous accompagne à chaque étape pour sécuriser la procédure et défendre efficacement vos intérêts. Confiez-nous vos dossiers locatifs sensibles, et profitez de notre expérience et notre réactivité pour les résoudre dans les meilleurs délais.
