Vous envisagez des travaux susceptibles d'impacter les bâtiments voisins ? Pour vous prémunir contre d'éventuels litiges, deux options s'offrent à vous : le constat d'huissier et le référé préventif. Si ces procédures visent toutes deux à établir un état des lieux avant chantier, elles présentent des différences notables. La SCP Rosa-Olivieri-Frauciel, huissiers de justice à Marignane, Vitrolles et Martigues, vous éclaire sur ces deux dispositifs pour sécuriser au mieux votre projet.
Le constat d'huissier est un acte juridique courant visant à décrire de façon objective l'état d'un bien à un instant T. Mandaté par le maître d'ouvrage, l'huissier se rend sur place pour relever tous les éléments visuels utiles : état des façades, fissures, affaissements, etc. Il consigne ses observations dans un procès-verbal, éventuellement complété de photos et mesures.
Si le constat d'huissier constitue une preuve recevable en justice, sa portée reste limitée. En effet, sans accord des voisins, l'huissier ne peut pas pénétrer dans les propriétés privées. Son champ d'investigation se limite donc aux extérieurs et parties communes. De plus, n'étant pas un homme de l'art, ses constations demeurent factuelles, sans interprétation technique des désordres.
Bon à savoir : Le constat d'huissier est dressé de façon unilatérale, sans que les voisins soient nécessairement informés, contrairement au référé préventif qui les implique d'office.
Pour aller plus loin qu'un simple constat, le référé préventif apparaît comme la solution la plus sécurisante, en particulier pour les chantiers en milieu urbain dense. Cette procédure judiciaire vise à faire désigner un expert par le tribunal avant tout début des travaux.
Son intérêt est double :
La procédure démarre par une requête au tribunal. Le maître d'ouvrage doit assigner l'ensemble des parties concernées : propriétaires, locataires, syndics, entreprises, maître d'œuvre, etc. Une fois l'expert nommé, celui-ci dispose de pouvoirs étendus pour visiter les intérieurs, consigner, voire prescrire des mesures conservatoires.
Si le référé préventif représente un coût (en moyenne 4000 à 5000 €), il constitue un investissement vite rentabilisé en cas de litige. Les frais étant à la charge du demandeur, mieux vaut les provisionner au budget travaux.
A noter : La durée moyenne d'un référé préventif est de 6 à 9 mois entre la requête et le dépôt du rapport d'expertise.
Exemple : M. MOREAU projette une surélévation de sa maison à Marignane, en limite de propriété. Craignant pour la stabilité du mur mitoyen avec son voisin, il fait établir un référé préventif. L'expert relève une fissure préexistante côté voisin. Six mois plus tard, son voisin l'accuse d'avoir provoqué l'élargissement de la fissure avec ses travaux. Mais grâce au référé, M. MOREAU prouve que le dommage était antérieur au chantier.
Au final, constat et référé préventif répondent à un même objectif : se ménager une preuve en cas de litige. Mais leurs champs d'application diffèrent :
En résumé, si le constat d'huissier suffit pour les chantiers à faible impact, le référé préventif s'impose dans les contextes plus sensibles : immeubles mitoyens, présence de réseaux enterrés, sous-sols instables, bâti ancien, etc. Dans tous les cas, il est recommandé de se faire assister par un avocat rompu à l'exercice pour mener à bien la procédure.
Bon à savoir : Le référé préventif est particulièrement recommandé en cas de reprise en sous-œuvre ou de construction d'un niveau de sous-sol supplémentaire.
Vous envisagez des travaux dans les Bouches-du-Rhône et souhaitez sécuriser votre opération ? La SCP Rosa-Olivieri-Frauciel vous accompagne pour réaliser les constats préalables et référés préventifs dans les règles de l'art. Nos équipes d'huissiers, réactives et à votre écoute, mettront tout en œuvre pour défendre vos intérêts en cas de litige. N'hésitez pas à nous contacter pour un devis personnalisé !
En guise de synthèse, voici les points clés à retenir :
