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Constat d'huissier ou référé préventif : quelle différence pour sécuriser vos travaux ?

Le 22 novembre 2024
Constat d'huissier ou référé préventif : quelle différence pour sécuriser vos travaux ?
Découvrez les différences entre référé préventif et constat d'huissier pour protéger votre chantier. Guide comparatif pour faire le bon choix.

Vous envisagez des travaux susceptibles d'impacter les bâtiments voisins ? Pour vous prémunir contre d'éventuels litiges, deux options s'offrent à vous : le constat d'huissier et le référé préventif. Si ces procédures visent toutes deux à établir un état des lieux avant chantier, elles présentent des différences notables. La SCP Rosa-Olivieri-Frauciel, huissiers de justice à Marignane, Vitrolles et Martigues, vous éclaire sur ces deux dispositifs pour sécuriser au mieux votre projet.

Le constat d'huissier : une preuve juridique limitée

Le constat d'huissier est un acte juridique courant visant à décrire de façon objective l'état d'un bien à un instant T. Mandaté par le maître d'ouvrage, l'huissier se rend sur place pour relever tous les éléments visuels utiles : état des façades, fissures, affaissements, etc. Il consigne ses observations dans un procès-verbal, éventuellement complété de photos et mesures.

Si le constat d'huissier constitue une preuve recevable en justice, sa portée reste limitée. En effet, sans accord des voisins, l'huissier ne peut pas pénétrer dans les propriétés privées. Son champ d'investigation se limite donc aux extérieurs et parties communes. De plus, n'étant pas un homme de l'art, ses constations demeurent factuelles, sans interprétation technique des désordres.

Bon à savoir : Le constat d'huissier est dressé de façon unilatérale, sans que les voisins soient nécessairement informés, contrairement au référé préventif qui les implique d'office.

Le référé préventif : l'arme anti-litige du maître d'ouvrage

Pour aller plus loin qu'un simple constat, le référé préventif apparaît comme la solution la plus sécurisante, en particulier pour les chantiers en milieu urbain dense. Cette procédure judiciaire vise à faire désigner un expert par le tribunal avant tout début des travaux.

Son intérêt est double :

  • Pour le maître d'ouvrage, il s'agit de se constituer une preuve opposable en cas de dommages ultérieurs, en imputant leur origine au chantier ou à un état antérieur
  • Pour les riverains, le référé préventif permet de se prémunir contre des désordres préexistants qui pourraient s'aggraver avec les travaux

La procédure démarre par une requête au tribunal. Le maître d'ouvrage doit assigner l'ensemble des parties concernées : propriétaires, locataires, syndics, entreprises, maître d'œuvre, etc. Une fois l'expert nommé, celui-ci dispose de pouvoirs étendus pour visiter les intérieurs, consigner, voire prescrire des mesures conservatoires.

Si le référé préventif représente un coût (en moyenne 4000 à 5000 €), il constitue un investissement vite rentabilisé en cas de litige. Les frais étant à la charge du demandeur, mieux vaut les provisionner au budget travaux.

A noter : La durée moyenne d'un référé préventif est de 6 à 9 mois entre la requête et le dépôt du rapport d'expertise.

Exemple : M. MOREAU projette une surélévation de sa maison à Marignane, en limite de propriété. Craignant pour la stabilité du mur mitoyen avec son voisin, il fait établir un référé préventif. L'expert relève une fissure préexistante côté voisin. Six mois plus tard, son voisin l'accuse d'avoir provoqué l'élargissement de la fissure avec ses travaux. Mais grâce au référé, M. MOREAU prouve que le dommage était antérieur au chantier.

Constat vs référé : comment choisir la bonne option ?

Au final, constat et référé préventif répondent à un même objectif : se ménager une preuve en cas de litige. Mais leurs champs d'application diffèrent :

  • Valeur probante : le rapport d'expertise est plus difficilement contestable qu'un constat
  • Investigations : contrairement au constat, le référé permet de pénétrer dans les propriétés
  • Analyse technique : l'expert apporte un éclairage sur l'origine et l'évolution potentielle des désordres
  • Coût : comptez quelques centaines d'euros pour un constat, contre plusieurs milliers pour un référé

En résumé, si le constat d'huissier suffit pour les chantiers à faible impact, le référé préventif s'impose dans les contextes plus sensibles : immeubles mitoyens, présence de réseaux enterrés, sous-sols instables, bâti ancien, etc. Dans tous les cas, il est recommandé de se faire assister par un avocat rompu à l'exercice pour mener à bien la procédure.

Bon à savoir : Le référé préventif est particulièrement recommandé en cas de reprise en sous-œuvre ou de construction d'un niveau de sous-sol supplémentaire.

Vous envisagez des travaux dans les Bouches-du-Rhône et souhaitez sécuriser votre opération ? La SCP Rosa-Olivieri-Frauciel vous accompagne pour réaliser les constats préalables et référés préventifs dans les règles de l'art. Nos équipes d'huissiers, réactives et à votre écoute, mettront tout en œuvre pour défendre vos intérêts en cas de litige. N'hésitez pas à nous contacter pour un devis personnalisé !

En guise de synthèse, voici les points clés à retenir :

  • Constat et référé préventif visent à établir une preuve avant travaux, mais le référé va plus loin dans les investigations
  • Selon les statistiques du Ministère de la Justice, le nombre de référés préventifs a augmenté de 15% en 2022
  • Pour les chantiers d'envergure (> 5 M€), il peut être judicieux de combiner référé préventif et constat d'huissier
  • Pensez à vérifier la prise en charge des frais de référé par votre assurance Dommages-Ouvrage
  • En cas d'urgence, il est possible de saisir le juge des référés pour faire cesser un trouble manifestement illicite ou prévenir un dommage imminent